Sparčiausiai besivystanti Vilniaus teritorija. Ar joje ir investuoti? Skaičiai. (2)
"Ne, ne, dar ne dabar, va kai pakris kainos, tada..."
Jeigu savęs nesiejate su tuo šiek tiek ironišku “ne, ne, dar ne dabar”, tuomet šis post’as - jums.
Pirmoje dalyje daugiau pasakojau apie tą teritoriją, šioje - apie konkrečius skaičius.
Kartu su Houseys komanda administruojame centrinėje Vilniaus dalyje esančius apartamentus, skirtus trumpalaikei nuomai. Nuo studio tipo iki trijų miegamųjų, todėl galime gan tiksliai pasakyti, kokios prognozuojamos vieno ar kito objekto trumpalaikės nuomos pajamos.
(Primenu, kad mano Substack auditorija post’us gauna į savo inbox pirmieji 🙏)
Stepono sodas
Įdomus pastebėjimas apie (sustojusią?) NT rinką: prieš tai buvęs post’as (su trimis paminėtais objektais) publikuotas Lapkričio 14 d. Praėjus kiek daugiau, nei dviems savaitėms, prieš tai minėtas, kaip potencialus investicijai/nuomai variantas Stepono sodo projekte - jau parduotas.
Peržiūrėjau likusius laisvus Stepono sodo objektus, tai panašu, kad: didžioji dalis objektų sėkmingai parduota, o likusių be pusės milijono nepaimsi. Na, o kadangi pusę milijono Vilniaus NT rinkoje iš nuomos atmušt praktiškai be šansų - einu ieškot kitų projektų ir kitų objektų.
Atrodo ne taip ir seniai (prieš dieną-kitą) žiūrėjau, o pagal paiešką “butai Naujamiestyje” - net 106 nauji objektai. Let’s see, taip sakant.
Smagiausi tie, kur iš kostmoso srities :)
Taip ir norisi paklausti: kodėl, už ką?!
Taip, nieko nesakau, įrengta kokybiškai. Tačiau sufotkinta bet kaip / telefonu (tai net čia nepasistengta), o taip pat yra ir kitas dalykas, kuris, pastebiu, “vienija” kosmonautus: butas parduodamas be tarpininkų / tarpininkų paslaugos nedomina / tarpininkų prašome netrukdyti.
Na, taip, labai teisingai daro, kad nesikreipia į savo srities profesionalus - NT brokerius. Nes bet kuris brokeris pasiūlytų vieną paprastą dalyką - nusileisti ant žemės.
Bet pereikime prie pirmoje dalyje apžvelgtos (ir, mano manymu, vienos iš perspektyviausių) Vilniaus Naujamiesčio teritorijos ir keletos atrinktų objektų. Vienas kurių, kaip jau minėjau - parduotas.
Algirdo promenada
Vieno miegamojo ir vieno miegamojo, perplanuojamo į dviejų miegamųjų, objektai.
Vieno miegamojo apartamentai Senamiestyje/Naujamiestyje vidutiniškai generuoja €1500-1800 (gross) nuomos pajamų per mėnesį.
50% viso to sudaro su trumpalaike nuoma susijusios išlaidos (taip veikia šis verslas, sveiki):
15% - platformų mokesčiai (Booking, Airbnb),
~10% - tvarkymo mokesčiai,
25% - trumpalaikės nuomos administravimas (kas sakys, kad gali suadministruoti už mažiau - netikėkit).
All in all, turim €750-900. Imkime vidurkį, t.y. €825. Dauginam iš 12 mėn. (gaunam €9900) ir dalinam iš objekto kainos (skaičiuoju taip: objekto kaina + €1000 / kv.m. įrengimui; €153888 + €32000).
€9900 / €185888 = 5.3%
Dviejų miegamųjų apartamentai turi daug mažiau konkurencijos trumpalaikės nuomos rinkoje (didžioji rinkos dalis - studio/one-bedroom). Taip pat, kaip ir minėjau pirmoje dalyje, šio konkretaus objekto atveju bandyčiau (stipriai) pasiderėti, nes na ne pirkėjo kaltė, kad 56 kv.m. bute suprojektuotas beveik 10 kv.m. koridorius!
Tarkim, kad pavyksta nusiderėti 10% (kas, mano manymu, yra labai daug).
Dviejų miegamųjų apartamentai skirtingose centrinės Vilniaus dalies lokacijose (taip pat priklausomai nuo dydžio bei įrengimo), generuoja €1800-2400. Imkime vidurkį, t.y. €2100 (gross) arba €1050 (net).
€12600 / €283974* = 4.4%
*Objekto įsigijimo kaina su 10% nuolaida + €1K / kv.m. įrengimui)
Ne nuomos pajamos svarbiausia
Tai ypač pasakytina apie Vilnių ir Tenerifę (dvi iš trijų lokacijų, kurias aktyviai nagrinėjuosi). Vilnius - neabejotinai brangia Europos sostine tapęs ir toliau stipriai besiplečiantis miestas ir Tenerifė, daugelio mūsų, lietuvių, taip pamėgta Kanarų sala, kurioje (vien tik oficialiais duomenimis!) NT kainos per paskutinius 12 mėn. paaugo net 20+ procentų!
Bet grįžkime prie Vilniaus.
Kiek - aš tikiu - kad augs NT kaina strategiškai pasirinktoje, sparčiausiai besivystančioje Vilniaus miesto teritorijoje? Konservatyvus skaičius būtų 5% per metus. Imkime tuos pačius du objektus ir 3 metų laikotarpį.
Objektas Nr. 1
€185888. 3 metai = 15% arba €28883. Plius nuomos pajamos.
Nėr blogai.
Objektas Nr. 2
€283974. 3 metai = 15% arba €42596. Plius nuomos pajamos.
Galima gyvent.
Taigi, trumpai apžvelgiau tai, kaip aš matau rinką bei apie ką kalbu su klientais, besikreipiančiais konsultacijos.
Pasidalinsiu ir dar viena lentele (ne, Excel’io gauti negalima; nors ne, galima - €99), į kurią esu susidėjęs keletą objektų, kuriuos pats asmeniškai nagrinėjuosi investicijai.
Su grįžtamuoju ryšiu, o taip pat dėl konsultacijų, man visuomet galite parašyti per Facebook.
Iki greito,
Tomas