125 naujausi skelbimai Aruode. Kiek iš jų verti dėmesio?

Senamiestis, Naujamiestis, Užupis, Paupys ir Šnipiškės. Butai investicijai.

Bent pora kartų per mėnesį su “NT pajamos” komanda peržiūrime tai, kas yra rinkoje: pagrinde - naujausius pasirodžiusius skelbimus Aruode, centrinėje Vilniaus dalyje. Kadangi pagrindinė mano veikla - trumpalaikės nuomos administravimas - visus objektus peržiūriu būtent per šią prizmę. Kurie iš jų verti dėmesio ir kurie galėtų gerai perform’inti trumpalaikės nuomos rinkoje.

(Rekomenduojama skaityti iki galo - taip sužinosite ne tik apie madingiausią Vilniaus rajoną, bet ir apie tai, ką pigiausio - bet verto dėmesio! - galima rasti centrinėje Vilniaus dalyje!)

Per paskutinį tokį peržiūrėjimą su NT kolegomis atrinkome 8-is objektus, kurie pasirodė verti dėmesio. 6.5% konversija (iš visų pasirodžiusių į dėmesio vertus). Kas ~ dvi savaites Aruode, pagal mūsų ieškomus kriterijus (centrinė miesto dalis), atsiranda ~200 skelbimų.

Su tokia konversija (į dėmesio vertus objektus) ir su tokiu pasirodančių objektų/skelbimų skaičiumi bei žinant, ko ieškot, realu per 1.5-3 mėn. rasti tinkamą objektą.

Taigi: atrinkti objektai

1. Paupys (🔝)

Paupys neabejotinai jau keletą metų yra kaip madinga kepyklėlė su skaniausiais chrosantenais - visi nori gabaliuko. Vienas LABAI geras objektas (1), ne pačio Paupio/Darnu Group development’e, o šalia esančiame Lithome projekte New Moon pateko tarp išrinktųjų, bet, deja, jau yra parduotas. Kas sakė, kad NT rinka sustojo? Ji nesustojo - žmonės tiesiog nežino, kas yra geras deal’as, o kas - š*dinas. Rašiau apie tai savo Facebook’e.

Turime dar vieną atrinktą objektą (2), tame pačiame Paupyje, puikiai tinkantį kategorijai “investuoji ir nuomoji”. Kuomet praktiškai nieko nereikia daryti. Investuoji ir nuomoji.

Paupys mūsų, Houseys, požiūriu bei skaičiais remiantis, yra labai ne tik miesto gyventojų, bet ir užsienio svečių mėgiamas.

Toks - loftinio tipo - objektas kažkam gal pliusas (nestandartinė erdvė), o kažam - minusas (laiptai, antresolė), bet mes, kaip trumpalaikės nuomos administratorius, matome, kad daug duoda aiškus pozicionavimas. Kam skirtas kiekvienas objektas, kaip jis tiksliai atrodo ir pan.

Vidutinės vieno miegamojo apartamentų Paupyje trumpalaikės nuomos pajamos per mėn. yra ~€2170, o atėmus ~40% sudarančius (rezervacijos platformų, tvarkymo ir trumpalaikės nuomos administravimo) mokesčius - €1300.

Dar vienas objektas (3) šalia Paupio esančioje Krivūlės gatvėje, kurioje trumpalaikė nuoma taip pat puikiai veikia, o NT įsigijimo kainos - mažesnės. Nusižiūrėję buvome apskritai nebrangų (€110K) objektą sename name, reikalaujantį maksimalios renovacijos.

Pasižvalgymui - nestandartinis, super populiarus trumpalaikės nuomos objektas minėtoje Krivūlės gatvėje.

2. Šopeno gatvė ir apskritai Stoties rajonas (🔝). Objektų padalinimas.

Objektas (4), tinkamas padalinimui, o galbūt kaip tik - nedalinimui, o išsaugojimui. Labai autentiškas: aukštos lubos, originalus likęs išplanavimas, net durys, grindys.

Net ir paties brokerio pateikta, kaip objektą galima perplanuoti, perdarant iš 4 kambarių buto į tris atskirus. Bet, kaip ir minėjau, svarstytini du variantai: padalinti ir nedalinti. Padalinus turime tris studijas - 1-2 svečius talpinančius (trumpalaikės nuomos) apartamentus, kurie, kartu su vieno miegamojo apartamentais sudaro net 75% trumpalaikės nuomos rinkos. Kai tuo tarpu 2 ir 3 miegamųjų sudaro atitinkamai tik 17% ir 5%.

3. Investuoji ir nuomoji. Arba objektai, paruošti nuomai.

Išties - investuoji ir nuomoji. Palyginau su keletu Houseys administruojamų objektų ir jų generuojamomis trumpapaikės nuomos pajamomis. Vidutiniškai, centrinėje miesto dalyje (Senamiestis, Naujamiestis) esantys vieno miegamojo objektai generuoja €1770 (gross) trumpalaikės nuomos pajamų per mėnesį. ~40% to sudaro administravimo (rezervacijos platformų, tvarkymo bei trumpalaikės nuomos administravimo) mokesčiai. Ko pasekoje turime €1060 / mėn., liekančius NT savininkui.

Šv. Stepono g., 1 miegamasis, €220.000 (5)👇

Vingrių g. (🔝), 1 miegamasis, €205.000 (6)👇

4. Du pigiausi

Ok, šitas (7) skirtas labiau hardcore investuotojams, norintiems daugiau pasigilinti tiek į tai, ką galima ir ko negalima daryti, tiek į tai, kaip suprojektuoti objektą, kad jis generuotų didžiausią grąžą. Įdomus, tikėtina daugelį gąsdinantis pastatas, bet 1940 m. statyba prideda ir šarmo, ir investicinio patrauklumo.

Su papildomais €50K (kurių tikrai prireiks), €9000 nusiderėjus nuo kainos, už €150K galima turėti (a) naujai suprojektuotą ir įrengtą, (b) senoviniame pastate įsikūrusį, šalia Senamiesčio esantį (c) Airbnb. Fainus, istorinius apartamentus, skirtus trumpalaikei nuomai. Pridėkite dar mano minėtus ~€1000 / mėn. ir turėsite visaip kaip gerą rezultatą.

Dar vienas (8) pasirodęs labai patrauklus variantas. Taip, taipogi reikalaujantis ir dėmesio, ir papildomų investicijų. Bet, vėlgi - €140K įsigijimas, dar bent €30-40K rekonstrukcijai. Bendroj sumoj gaunasi sąlyginai nedidelė suma (ypač į kosmosą išlėkusių kainų realybėje). Dar du pastebėjimai: išplanavimas - challenging (bet jeigu jo ir bijo kiti, galima tuo pasinaudoti), yra sandėliukas, kuriame - ne tik langai, bet, tikėtina, ir galimos komunikacijos. O kur patalpa, langai ir komunikacijos, gali atsirasti kas? Teisingai - trumpalaikės nuomai nuomojamas objektas :)

Kol ruošiau šią apžvalgą atsirado nemažai naujienų: ne tik 200+ objektų Aruode, centrinėje Vilniaus dalyje, bet ir nauji NT projektai, siūlantys nedidelius, kompaktiškus objektus už, sakyčiau, krikščioniškas (šioje vietoje turbūt labiausiai tinkantis apibūdinimas) kainas :) Apie viską - jau netrukus, sekančiuose post’uose.

Ką manote? Tiek apskritai apie atrinktus objektus, tiek apie apžvalgą? Pasidalinkite nuomonėmis komentaruose!

Iki greito,

Tomas